На главную страницу
UZAOArenda.Ru - Недвижимость Юго-Запада
В:
Категория:
Тип:
Цена: до
Станция метро:
Сниму
Квартиру
Комнату
Дом, коттедж, дачу
Сдам
Квартиру
Комнату
Дом, коттедж, дачу
Куплю
Квартиру
Комнату
Дом, коттедж, дачу
Продам
Квартиру
Комнату
Дом, коттедж, дачу


Rambler's Top100





АРЕНДА КВАРТИР. НЕДВИЖИМОСТЬ.

О компании Статьи Контакты Партнеры Фотогалерея

 

Граждане зачастую сдают в наем или аренду дома, квартиры, комнаты.

Причиной этого могут быть как -

вынужденные обстоятельства, так и извлечение дохода и прибыли.
Жилищный кодекс, введенный в действие с 1 марта 2005 года, предусматривает право собственника жилища сдавать его в аренду, внаем или безвозмездное пользование.
Всегда ли такая деятельность является предпринимательской? Какие налоговые обязательства возникают у граждан?
Cтатьей 23 ГК РФ установлено право граждан заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Вместе с тем факт отсутствия регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не свидетельствует о том, что сделки, заключаемые физическим лицом, не являются предпринимательской деятельностью.Многие физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, считают, что подачей деклараций по НДФЛ они исполняют обязанность перед государством по налогам, не подозревая, что их систематические доходы вполне могут облагаться еще и НДС.

Из анализа статей 11 и 143 Налогового кодекса следует, что налогоплательщиками НДС признаются не только индивидуальные предприниматели, но и все физические лица, фактически осуществляющие предпринимательскую деятельность.
В этой связи следует напомнить, что согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Возникает вопрос: какая деятельность является "систематической"?
Данное понятие для целей налогообложения определили налоговые органы. В письме Управления МНС России по г. Москве от 30.03.04 N 29-08/21721 указано, что "систематическое" - это значит "не менее двух раз". Именно с учетом указанного критерия предложено применять к физическим лицам штрафные санкции за ведение предпринимательской деятельности без государственной регистрации.
По мнению отдельных налоговых органов, сдача в аренду (наем) имущества всеми физическими лицами подпадает под определение "систематическая предпринимательская деятельность". В связи с этим получаемые арендодателями (физическими лицами) доходы должны облагаться не только налогом на доходы физических лиц, но и НДС. В письме Управления МНС России по Московской обл. от 30.03.04 N 06-21/5545 разъяснено: "...оказание услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в домах всех форм собственности является самостоятельным видом деятельности налогоплательщика".
Аналогичная позиция высказана и в письме МНС России от 13.05.04 N 03-1-08/1191/15@. Если налоговый орган сможет доказать в суде, что деятельность физического лица содержит признаки предпринимательской деятельности, то услуги по предоставлению в аренду имущества физическим лицом, подпадающим под определение индивидуального предпринимателя, установленное статьей 11 НК РФ, признаются объектом налогообложения НДС независимо от количества объектов, находящихся в собственности у данного физического лица.
Вместе с тем существует и другая точка зрения, согласно которой сдача имущества в аренду не является вообще деятельностью (в том числе предпринимательской), а представляет собой получение чистого пассивного дохода, облагаемого только НДФЛ. В частности, такой взгляд изложен в письме Управления МНС России по г. Москве от 14.01.04 N 27-08н/01809.
Таким образом, если сдача имущества в аренду признается предпринимательской деятельностью, то все физические лица, независимо от наличия статуса индивидуального предпринимателя, являются налогоплательщиками НДС с сумм арендной платы, если такая аренда носит систематический характер.
Неуплата НДС в этих условиях для многих граждан может быть расценена как уклонение от уплаты налогов. За такое правонарушение, совершенное в крупном или особо крупном размере, предусмотрена уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ. Лица, сдающие в аренду квартиры, могут не волноваться, так как согласно подп. 10 п. 2 статьи 149 НК РФ услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождены от НДС.
Систематическое занятие физическими лицами предпринимательской деятельностью без государственной регистрации влечет за собой не только налоговые проблемы, но и ответственность за незаконное предпринимательство.
Например, гражданин в течение одного месяца совершил несколько сделок: продал автомобиль; продал гараж; сдал в букинистический магазин книги из своей личной библиотеки и получил за них деньги; сдал в антикварный магазин бабушкину фарфоровую вазу и серебряный портсигар прадедушки и получил деньги за их реализацию; сдал в комиссионный магазин лисью шубу, которая в тот же день была продана, то из-за отсутствия у него статуса индивидуального предпринимателя следует, что он занимается незаконным предпринимательством!
Абсурд? Нет, всего лишь буквальное толкование ст. 2 ГК РФ.
Не оставил без внимания данный вопрос и Верховный Суд. Понимая, что данная ответственность может быть применена к миллионам граждан России, пленум ВС РФ в постановлении от 18.11.04 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" разъяснил следующее. Если физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество, либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и получило доход, то содеянное не влечет за собой ответственности за незаконное предпринимательство. Но лицо, уклоняющееся от уплаты налогов с полученного дохода от арендных сделок, может быть привлечено к ответственности за неуплату налогов.
Однако пленум ВС РФ не определил понятие "для личных нужд" - имеется в виду только для проживания или для получения дополнительного дохода. Также не определено Верховным Судом понятие "временно" - один месяц, год или иной период времени.
Можно трактовать, что в указанном постановлении речь идет лишь об имуществе, которое стало "лишним" для данного физического лица - а если имущество изначально приобреталось для получения дохода от сдачи его в аренду? Тогда наступает ответственность за незаконное предпринимательство? Пленум ВС РФ не дал ответа на этот вопрос. Однако напрашивается вывод о том, что если физическое лицо приобрело квартиру, дом или несколько квартир, домов заведомо не для личных нужд, а в качестве доходного вложения - для последующей сдачи внаем, то такая деятельность обнаруживает признаки предпринимательской, которая без государственной регистрации может быть признана незаконной со всеми вытекающими из этого негативными последствиями для физического лица.
Отсутствие в законодательстве четких критериев "систематичности", при которой деятельность физического лица становится предпринимательской, представляет собой дамоклов меч, висящий над головами многих граждан.
Данная проблема является почти исключительной коллизией российского налогового права. В других странах вопрос привлечения физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, к исполнению обязанностей плательщика НДС решается однозначно на законодательном уровне. Например, в Республике Армения физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, считаются плательщиками НДС только в том случае, если сумма их выручки превысила 3 млн драмов.
По мнению автора, требуют незамедлительного разрешения два вопроса: определение понятия "систематичности" в контексте ст. 2 ГК РФ и однозначное выведение из-под налогообложения НДС физических лиц, получающих доходы в пределах сумм, определенных законодательством.

Источник: Российская газета


Как уменьшить налог с аренды квартиры: три законных способа

Вторая головная боль квартирных хозяев после собственно жильцов - это налоги. Мало найдется наймодателей, которым не хотелось бы вообще избежать уплаты налогов со сдаваемой квартиры. В то же время стремление не нарушать закон порой все-таки заставляет квартирных хозяев озаботиться вопросом не сокрытия самого факта наличия арендного бизнеса, а минимизации налогов с него. Сегодня для таких арендодателей есть три легальных варианта уплаты налогов с аренды.

13%, но один раз в год

Первый вариант - тот, который лежит на самой поверхности. То есть квартирный хозяин как физическое лицо ежегодно посещает налоговую и платит 13% с дохода.
Что нужно делать в этом случае, чтобы оставаться в рамках закона? После того как вы находите нанимателей, нужно в простой письменной форме заключить договор найма. В принципе, сделав это, вы можете считать себя официально сдающим квартиру. Теперь вам остается ежегодно подавать налоговую декларацию, указывая в ней тот доход, который вписали в договор. Вероятность того, что проверять указанную в договоре (и, соответственно, в декларации) сумму никто не будет, стремится к 100%.
Если вы решили действовать по данному варианту, учтите: неважно, сколько месяцев в году вы сдавали квартиру - в любом случае в период с 1 января по 30 апреля года, следующего за этим, нужно подать декларацию, в которой будет отражен этот доход. Можно переложить на плечи квартиросъемщика бремя не только уплаты налогов (повысив соответствующим образом взимаемую в реальности арендную плату), но и общения с налоговой. Для этого в договоре найма можно отдельно оговорить, что подоходный налог со сдачи квартиры оплачивает съемщик (это особенно разумно, если съемщик - юрлицо, то есть за жильца платит организация). Тогда включать этот доход в налоговую декларацию вам вообще не нужно: все будет посчитано в бухгалтерии фирмы - нанимателя и уплачено ею же.
6%, но в четыре приема
Второй вариант - для тех, кто готов потратить не меньше недели своего времени на походы по инстанциям, чтобы в итоге оформиться как ИП и платить не 13%, а 6%. Мы уже писали о примерной схеме оформления и последовательности посещения инстанций здесь. Вкратце: на сайте ФНС есть образец заявления о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Заполнив и распечатав, его следует отнести в 46 налоговую (в Москве ИП можно зарегистрировать только там). Свидетельство можно будет получить через неделю, одновременно с этим можно заполнить и сдать заявление о применении упрощенной системы налогообложения. Оно делается 2-3 недели.
За это время вы как раз успеете открыть счет в банке (любом, выбор за вами) в отделе работы с юрлицами. После того как вам откроют счет, у вас будет неделя на то, чтобы отвезти уведомление об этом в налоговую. Потом остается забрать решение о применении упрощенной системы налогообложения, а дальше - искать съемщиков и заключать договор.
Разница с первым вариантом: в договоре вы указываете, что деньги вносятся на счет номер такой -то (по идее, вы не имеете права брать наличными, хотя на практике вполне можете вносить их потом на счет самостоятельно). Раз в квартал в банк относится платежное поручение на 6% от доходов (не позднее 24 числа первого месяца следующего квартала). Если в очередной отчетный период квартира не сдавалась, платежное поручение нести не надо.
При этом, помимо ежеквартальных платежек, надо ежегодно отправлять налоговую декларацию, в которой указывается суммарный доход за год и уплаченная сумма налога. Даже если квартира не сдавалась, по закону отнести декларацию все равно надо, просто доходы укажите как равные нулю.
Есть еще одна инстанция, в которую придется регулярно сообщать о том, что вы теперь ИП, имеющий доход от сдачи квартиры, - Пенсионный фонд РФ. Чтобы избежать штрафов, платить ежегодные страховые взносы на пенсионное страхование по форме АДВ -11 нужно до 31 марта года, следующего за отчетным.
43 200 в год ? так часто, как вам хочется
Есть еще одно налоговое нововведение последних лет - патент. Сумма, вынесенная в подзаголовок, - это именно то, что вам придется платить ежегодно. Это печальное обстоятельство сразу делает бессмысленной покупку патента, если вы получаете меньше 60 тыс. руб. в месяц арендного дохода (так как 43 200 - это как раз 6% от ежегодного дохода из расчета 60 тыс. руб. в месяц). Этот вариант скорее подходит тем, кто сдает несколько квартир: стоимость патента не зависит от количества сдаваемых объектов.
Для тех, чей арендный доход хотя бы на 10 тыс. руб. в месяц больше расчетного минимума, патент выгоден, но с оговорками. Если вы покупаете его сразу на год, вы рассчитываете, что арендная ставка будет оставаться неизменной в течение года и арендные платежи будут поступать к вам регулярно. Понятно, что если вы будете вынуждены снизить ставку либо квартира будет простаивать без арендаторов, патент из выгодного приобретения превращается в обузу. Учтите в расчетах и агентское вознаграждение риелтору, потому что комиссию за сдачу квартиры, которая оценивается в 60 тыс. в месяц и выше, будет платить не съемщик, а именно квартирный хозяин.
Правда, покупать патент сразу на год необязательно - можно приобрести его на полгода или даже на месяц (в последнем случае, правда, возиться с документами придется практически постоянно): отчисления в Пенсионный фонд придется платить не ежегодно, а ежемесячно (причем лучше не нарушать сроков во избежание штрафов). Правда, не надо будет подавать налоговую декларацию, но ведь ее и при втором варианте (6% по "упрощенке") подают не чаще раза в год. А вот книгу учета доходов ИП придется вести - как и при втором варианте.
Для получения патента нужно будет сначала зарегистрировать ИП, а затем подать заявление в налоговую о применении упрощенной системы налогообложения на основе патента (заявление должно быть подано минимум за месяц до начала применения упрощенной схемы). Патент выдается в десятидневный срок с момента подачи заявления. Уплатить стоимость патента надо будет в два этапа: первый ? не позднее 25 числа первого месяца действия патента, второй - не позднее 25 дней с момента окончания действия патента.
Текст: Анна Купер

Подать заявку в наше Агентство
Поиск загородной недвижимости
Поиск по карте
Поиск по карте
Телефон: 8 (495) 960-33-37          uzaoarenda@mail.ru © 2005 «Недвижимость Юго-Запада»